انواع خیارات در معامله ی ملک شامل خیار مجلس ، خیار شرط ، تاخیر ثمن ، خیار رویت و تخلف وصف ، خیار غبن ، عیب ، خیار تدلیس و خیار تبعض صفقه می باشد. فوری بودن از جمله مهمترین شرایط اعمال برخی خیارات می باشد، با این حال امکان دارد که فرد با قبول شرط اسقاط کافه خیارات ، امکان استفاده از حق فسخ را از خود سلب نماید.
منظور از خیارات چیست و چه کاربردی در معاملات دارد؟
در قوانین کشور انواع عقد یا قرار داد داریم که از نظر دوام و ماندگاری به دو عقد جایز و لازم تقسیم بندی می شوند. قانون مدنی ایران عقد جایز را عقدی می شمارد که «هر یک از طرفین هر زمان که بخواهند بتوانند آن را بر هم بزنند» نمونه ی این عقد را می توان عقد وکالت دانست.
اما از طرف دیگر همین قانون عقد لازم را عقدی می داند که «هیچ کدام از طرفین معامله حق فسخ آن را نداشته باشند، مگر در موارد مشخص شده» یکی از نمونه های این عقد را می توان در قرار داد خرید و فروش یا اجاره املاک مشاهده کرد. در اینجا قانون این حق را به طرفین معامله می دهد که با استناد به دلایل قانونی معامله را فسخ کنند که یکی از این دلایل همان بحث خیارات است. نکته مهم در خصوص انواع خیارات این است که خیار در معامله ی مربوط به جرم یکی از طرفین نیست. یعنی به این شکل نیست که اگر یکی از دو طرف معامله جرمی را مرتکب شده باشد، بلکه حقی است که برای جبران ضرر به متعاملین داده شده تا با استناد به شواهد و مستندات قانونی از آن استفاده کنند.
برای نمونه فرض کنید که در فرایند فروش یک ملک به علت پنهان کاری فروشنده در خصوص امکانات ملک، خریدار می‌تواند با مستندات قانونی خود ادعای فسخ معامله را داشته باشد.
انواع خیارات در معاملات ملکی و تجاری چیست؟
ماده 396 قانون مدنی انواع خیارات در معاملات را به 10 نوع تقسیم کرده که برخی از آن ها در معاملات ملکی بیشتر کاربرد دارند.
چرا از انواع خیارات در معاملات ملکی استفاده می‌شود؟
معمولا در مبایعه نامه و قرار داد هایی که از طرف اتحادیه مشاوران املاک در اختیار مشاوران قرار می گیرد، عبارت اسقاط کافه خیارات به صورت پیش فرض وجود دارد. در نتیجه امکان فسخ معامله با استناد به خیارات وجود نخواهد داشت. با این وجود آن ها می توانند این عبارت را حذف کنند و همچنان از حق انواع خیارات استفاده نمایند. بحث استفاده از انواع خیارات در معاملات ملکی طرفداران و مخالفان خاص خود را دارد. بعضی این گونه استدلال می کنند که فسخ معامله با استناد به خیارات مختلف، حق افراد بوده است و نباید آن را ساقط کنند. اما در طرف دیگر بعضی افراد دیگر استدلال متفاوتی در این خصوص دارند. آن ها اعتقاد دارند که وجود خیارات در معامله باعث از بین رفتن دوام و ماندگاری آن می شود. چرا که هر زمان یکی از طرفین بخواهد با استناد به یکی از آن ها می تواند معامله را به هم بزند. مخصوصا آن که بعضی از افراد در تصمیم گیری معمولا دچار شک بوده و هر زمان امکان فسخ معامله توسط آن ها وجود دارد. با این توضیحات، از آنجا که معاملات ملکی بسیار حائز اهمیت است، در نتیجه همیشه دو طرف نگران هستند که حقی از آن ها ضایع شود. به همین علت معمولا کارشناسان توصیه می کنند که دو طرف با توافق یکدیگر شروط مورد نظر خود را در قرار داد بگنجانند تا در صورت عدم اجرا، امکان فسخ معامله را داشته باشند.
خیار تدلیس در هر حالت در معاملات و قرار داد های ملکی باقی می ماند و امکان حذف آن وجود ندارد. استفاده از این خیار فریب و نیرنگ در معاملات ملکی را به خداقل رسانده و در صورت وجود نیرنگ و اثبات آن می توان با استناد به آن معامله را فسخ کرد.
خیار شرط یکی دیگر از انواع خیار پرکاربرد در معاملات ملکی است. برای مثال امکان دارد مستاجر با موجر به صورت توافقی به این شرط برسند که موجر تا یک تاریخ معین باید سیستم لوله‌کشی واحد مسکونی را تعمیر کند.
معمولا بسیاری از طرف های معامله تلاش می کنند تا از خیار شرط در متن قرار داد به گونه ای استفاده کنند. این مساله ناشی از پیچیدگی معاملات ملکی و انتظاراتی است که طرفین از یکدیگر دارند.
بحث انواع خیارات در معاملات ملکی پیچیدگی های خاص خودش را دارد. با این وضع، توصیه اکثر کارشناسان این است که نباید از تمامی خیارات در معاملات استفاده کرد. این کار باعث کاهش دوام معامله و متزلزل شدن آن می شود. اما بهتر است در عوض طرفین با توافق یک دیگر برخی شرط و شروط مهم را به شکل های مختلف در متن قرار داد بگنجانند.
مراحل و نحوه اعمال خیارات در معامله ی ملک
مراحل و نحوه اعمال خیارات در معامله ی ملک یکسان است و باید در قدم اول شخصی که میخواهد از این شرایط استفاده کند با ارسال اظهارنامه قضایی خواستار فسخ معامله توسط طرف مقابل شود. در صورتی که طرف دیگر قرارداد از فسخ معامله امتناع کند، باید متضرر معامله داد خواست خودش را بر اساس خیار مربوطه تکمیل کرده و به وسیله ی دفاتر خدمات قضایی به دادگاه ارسال کند. البته برای ارسال داد خواست خیارات ملک از طریق دفاتر خدمات الکترونیکی قضایی، فرد باید حتماً در سامانه ی ثنا ثبت نام کند و احراز هویت انجام شود.
شرایط اعمال خیارات در معامله ی ملک
برای اعمال خیارات در معاملات ملکی لازم است که شرایط انجام آن ها را نیز بشناسید. چون اشخاص فقط در چهارچوب شرایط و ضوابط تعیین شده در قانون می توانند معاملات ملکی را فسخ کرده یا بر هم بزنند. در ادامه شرایط اعمال خیارات در معاملات ملکی را جهت شناخت بیشتر ارائه کرده ایم.
1. اعمال خیار مجلس در معامله ملک تا زمانی امکان‌پذیر است که طرفین در مجلس عقد حضور دارند و متفرق نشده اند.
2. اعمال خیار شرط تنها در مدت قید شده و تنها برای همان شخصی که این خیار به وی اعطا شده امکان پذیر خواهد بود.
3. برای تأدیه ثمن یا تسلیم مبیع بین متعاملین اجلی معین نشده باشد.
4. سه روز از تاریخ بیع باید گذشته باشد تا بتوان خیارات را در معامله اعمال کرد.
5. نه بایع مبیع را تسلیم مشتری کرده باشد و نه مشتری تمام ثمن را به بایع بدهد.
6. غبن فاحش بوده و عرفا قابل مسامحه نباشد.
7. مغبون در حین معامله عالم به قیمت عادله نبوده باشد.
نتیجه گیری
معاملات ملکی با پیچیدگی های خاص و زیادی همراه اند و شخصی که قرار است این معاملات را انجام دهد باید با همه ی قوانین و مقرراتی که در این حوزه وجود دارد به صورت کامل آشنا باشد. در صورتی که قصد دارید از بند خیارات در معاملات ملکی استفاده کنید، با وکلای مربوط به معاملات ملکی در ارتباط باشید و معاملات ملکی را با شاخت کامل قوانین انجام دهید.
